2026年廣州土拍大幕剛啟，中國(guó)建筑國(guó)際集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中建國(guó)際）便迅速落子。

1月4日，中建國(guó)際旗下廣州海耀投資開(kāi)發(fā)有限公司以3.15億元底價(jià)競(jìng)得白云區(qū)太和鎮(zhèn)一宗安置房用地，打響今年廣州土拍第一槍。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)記者）梳理發(fā)現(xiàn)，2025年10月10日以來(lái)的兩個(gè)半月內(nèi)，中建國(guó)際已在廣州白云、從化兩區(qū)連續(xù)拿下四宗安置類(lèi)用地，累計(jì)耗資超20億元，密集布局城市更新領(lǐng)域，且全部鎖定回購(gòu)方。

“中建國(guó)際最近在廣州頻繁出手，不惜以高溢價(jià)競(jìng)得安置房項(xiàng)目，戰(zhàn)略意圖非常明確?！?月5日下午，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉通過(guò)微信向每經(jīng)記者分析稱(chēng)。

超20億元“抄底”安置地塊

2025年10月10日，廣州白云區(qū)太和鎮(zhèn)AB1209039、AB1209040地塊公開(kāi)競(jìng)價(jià)，廣州海耀投資開(kāi)發(fā)有限公司以6.44億元?jiǎng)俪?，溢價(jià)率16.24%，折合樓面價(jià)約6616.6元/平方米。

該地塊作為白云區(qū)首宗采用新模式的城中村改造項(xiàng)目融資地塊，服務(wù)于大瀝村、田心村、營(yíng)溪村、柏塘村4個(gè)村的舊改安置需求。

一個(gè)月后的11月14日，白云區(qū)江高鎮(zhèn)廣州軌道交通裝備產(chǎn)業(yè)園兩宗相鄰安置房用地掛牌出讓?zhuān)薪▏?guó)際以總成交價(jià)9.59億元將AB0101011、AB0101013地塊收入囊中。

其中，AB0101011地塊經(jīng)過(guò)22輪競(jìng)價(jià)，成交總價(jià)4.01億元，溢價(jià)率37.8%，折合樓面價(jià)6438元/平方米；AB0101013地塊競(jìng)價(jià)18輪，成交總價(jià)5.58億元，溢價(jià)率28.9%，折合樓面價(jià)5941元/平方米。

值得一提的是，這兩宗地塊創(chuàng)下2025年廣州土拍市場(chǎng)安置房地塊溢價(jià)率新高。

2025年12月12日，中建國(guó)際以1.34億元競(jìng)得從化區(qū)江埔街FC0401047安置房地塊，溢價(jià)率約3.87%，折合樓面價(jià)約5257元/平方米，該地塊將服務(wù)于當(dāng)?shù)睾虃}(cāng)村城中村改造工程的安置需求。

2026年1月4日，中建國(guó)際又以3.15億元底價(jià)拿下白云區(qū)太和鎮(zhèn)未來(lái)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新核心區(qū)AB1208028地塊，折合樓面價(jià)4642元/平方米，為新一年的布局奠定基礎(chǔ)。

兩個(gè)半月內(nèi)，中建國(guó)際已累計(jì)耗資約20.52億元拿下四宗安置類(lèi)用地，成為土拍市場(chǎng)的“特殊玩家”。

“只要企業(yè)控制好成本，就能夠鎖定利潤(rùn)”

中建國(guó)際此番密集拿地，離不開(kāi)廣州保障房“出讓+回購(gòu)”模式的持續(xù)迭代。

早在2022年底，廣州便推出廣東省首個(gè)保障房定購(gòu)項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)，中建國(guó)際以“限地價(jià)+競(jìng)回購(gòu)價(jià)”模式，通過(guò)白云區(qū)龍歸陶瓷城安置房項(xiàng)目首入廣州市場(chǎng)。該項(xiàng)目總建筑面積超35萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)2490套住房及配套學(xué)校，成為廣州探索安置房定向回購(gòu)模式的早期樣本。

2025年5月27日，龍歸陶瓷城安置房項(xiàng)目（即白云瓏璟華庭）提前1.5年完成交付。

據(jù)中建國(guó)際此前披露，該項(xiàng)目總投資約36億元，政府回購(gòu)額達(dá)42.9億元，據(jù)此推算的毛利率約19.2%。

中建國(guó)際投資（廣東）有限公司時(shí)任董事長(zhǎng)劉亞平曾表示，該項(xiàng)目作為廣東省首單安置房定向回購(gòu)項(xiàng)目，區(qū)別于傳統(tǒng)的保障房供地模式，采取“限地價(jià)、競(jìng)回購(gòu)價(jià)”的方式出讓?zhuān)ㄟ^(guò)競(jìng)價(jià)，最終讓白云區(qū)政府對(duì)項(xiàng)目原預(yù)算減少了2億元。

1月5日下午，中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)向每經(jīng)記者分析稱(chēng)，中建國(guó)際自2022年底以來(lái)在廣州競(jìng)得多宗保障房用地，已建立了穩(wěn)定的商業(yè)模式。

“此類(lèi)保障房用地普遍采用定向回購(gòu)模式。提前確定回購(gòu)價(jià)格，一方面確保了企業(yè)穩(wěn)定的盈利空間，另一方面企業(yè)也不用擔(dān)心項(xiàng)目建成后的去化問(wèn)題，大大降低了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，中建國(guó)際在工程建設(shè)方面具有一定優(yōu)勢(shì)，可為項(xiàng)目建設(shè)的成本控制奠定基礎(chǔ)，從而獲得持續(xù)穩(wěn)定的利潤(rùn)及現(xiàn)金流。”陳雪強(qiáng)分析稱(chēng)。

肖文曉則提到，安置房用地與商品房用地的最大不同是具有定向回購(gòu)的優(yōu)勢(shì)，政府做好“一頭一尾”工作，負(fù)責(zé)土地供應(yīng)以及定向回購(gòu)，將中間環(huán)節(jié)市場(chǎng)化，發(fā)動(dòng)市場(chǎng)力量參與保障房建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)政府和企業(yè)的“雙贏”，進(jìn)一步提高保障房體系建設(shè)的效率。

“值得一提的是，回購(gòu)總價(jià)是固定的，這意味著只要企業(yè)控制好成本，就能夠鎖定利潤(rùn)。除了土地成本，剩下的成本‘大頭’就是建造成本和資金成本，這對(duì)于中建國(guó)際這樣建筑主業(yè)出身又有融資優(yōu)勢(shì)的央企來(lái)說(shuō)尤為擅長(zhǎng)。”肖文曉認(rèn)為。

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封面圖片來(lái)源：圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張建 攝